Huis verbouwen? Ja, ik wil! Een tweede hypotheek vs. een lening

Verbouw financiën
door Annemijn Coenen
gepubliceerd:
laatst gewijzigd:
28620 keer bekeken

De situatie op de huizenmarkt stelt veel Nederlanders voor de keuze: ga ik verhuizen of toch verbouwen? En als ik ga verbouwen: hoe kan ik deze dan het beste financieren? Het is belangrijk de voor- en nadelen van de verschillende financieringsmogelijkheden goed af te wegen. Wat is voor jou de beste keuze?


De afgelopen vijf jaar zijn de huizenprijzen 15 tot 20 procent gezakt. Veel gezinnen besloten om in deze periode hun hypotheekschuld tussentijds niet af te lossen, maar door te schuiven naar de einddatum. Het gevolg is dat nu veel huizen onder water staan. Dat betekent dat de hypotheek niet meer kan worden afbetaald met de opbrengst uit de verkoop van een huis. Verhuizen is daarom voor veel gezinnen geen optie.

Maar wat doe je als je toch meer woonruimte nodig hebt? Bijvoorbeeld omdat er een baby op komst is. Of je kinderen te oud worden om een slaapkamer te delen? Een slimme optie om je woongenot te verbeteren is om je huis te verbouwen. Het lost je "onder water staan" niet op maar na een verbouwing kan je woning wellicht weer voldoen aan je woonwensen. In 2014 is dat extra voordelig, omdat je maar 6% btw betaalt op arbeidskosten. Je kunt kiezen uit meerdere financieringsmogelijkheden.

Financieringsmogelijkheid 1: Hypotheek verhogen

Met een verbouwing gaat veel geld gepaard. Een uitbouw aan je woning kost al gauw 20.000 euro. Een financieringsmogelijkheid is om je hypotheek te verhogen. Dit kan alleen als je woning overwaarde heeft. En als de bank zekerheid heeft dat je het maandbedrag kunt betalen.

Er zijn twee manieren om je hypotheek te verhogen:

1. Onderhands verhogen door een hogere inschrijving

Onderhands verhogen is het verhogen van je hypotheek zonder dat je naar een notaris hoeft. Dit hoeft niet als je bij het afsluiten van de hypotheek al rekening houdt met een verbouwing in de toekomst. Dit noemen we een hogere inschrijving. De notaris zet in dat geval niet het bedrag dat je leent in het register, maar een hoger bedrag. Later kun je dat extra bedrag lenen zonder dat je naar een notaris hoeft om dit te regelen. Bij een verbouwing aan je woning bespaar je dus een keer notariskosten.

Rekenvoorbeeld: Je leent € 200.000,-, maar de hypotheek is ingeschreven voor € 250.000,-. Dit betekent dat je later een extra bedrag van € 50.000 kunt lenen. Let op: Ook als je vooraf kiest voor een verhoogde inschrijving, kun je toch pas je hypotheek verhogen als de bank vindt dat dit past bij de financiële situatie van op dat moment. Je kunt dus niet meer lenen dan verantwoord.

2. Tweede hypotheek afsluiten

Heb je bij het afsluiten van de hypotheek geen rekening gehouden met een hogere inschrijving? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten. Een tweede hypotheek is een extra hypotheek die je sluit op je bestaande woning voor meer kredietruimte. Dit kun je doen bij de kredietverstrekker van je huidige hypotheek, maar ook bij een andere bank. Voor deze laatste keuze heb je toestemming nodig van je bestaande kredietverstrekker.

De voordelen van hypotheekverhoging

  • Wanneer je een tweede hypotheek afsluit om je bestaande huis te verbouwen, waardoor het in waarde toeneemt, mag je de rente aftrekken van de belasting. Dit kan erg voordelig zijn.
  • De rente van een hypotheekverhoging is vaak gunstiger dan bij een lening.

Nadelen van een hypotheekverhoging

  • Het is niet altijd makkelijk om een tweede hypotheek op je bestaande woning te krijgen. Je moet eerst langs de notaris om de overwaarde op je huidige koopwoning te mogen uitnutten. Vaak verlangt hij ook dat je een taxatierapport laat opstellen, zodat je kunt bewijzen dat je huis meer waard is dan wanneer je het destijds kocht
  • Het aanvragen van een hypotheek neemt soms wel 4 tot 6 weken in beslag.
  • Er mag veelal slechts een klein deel (meestal 10% van de hypotheek per jaar) boetevrij worden afgelost.

Wat kost een hypotheekverhoging?

Naast dat je maandelijks extra rente betaalt op je bestaande hypotheek, moet je ook rekening houden met eenmalige extra kosten. Dit zijn afsluitkosten, (ook wel advieskosten genoemd, deze zijn afhankelijk van je bank of hypotheekadviseur), notariskosten (ongeveer 650 euro) en eventueel taxatiekosten (ongeveer 300 euro).

Oversluiten van een hypotheek

Soms is het beter om je hypotheek compleet over te sluiten naar een nieuwe hypotheek. Je voegt dan je bestaande hypotheek samen met het bedrag dat je erbij leent. Het is mogelijk dat je dan een boete moet betalen als je de bestaande hypotheek eerder terugbetaalt. Dit hoeft geen nadeel te zijn als de hypotheekrente op dat moment lager is dan de rente die je nu betaalt. Een adviseur kan dat voor je uitrekenen.

Financieringsmogelijkheid 2: WOZ-krediet

Je kunt er ook voor kiezen om een WOZ-krediet af te sluiten. Dit kan alleen als je een koophuis hebt. Een WOZ-krediet is te vergelijken met een doorlopend krediet. Deze mogelijkheid is heel geschikt als je ‘in delen’ gaat verbouwen. Je kunt dan steeds wat geld opnemen.

Hoe werkt het?

Doordat de WOZ-waarde van je huis wordt afgezet tegen je hypotheek en het gewenste leenbedrag, vormt dit een extra zekerheid voor kredietaanbieder waardoor je soms tegen een lagere rente kunt lenen. Er wordt een kredietlimiet afgesproken op basis van je inkomen en andere financiële verplichtingen. Tot de overeengekomen limiet is het vrij om bedragen op te nemen en af te lossen. Rente betaal je alleen over het openstaande saldo. De hoogte van deze rente is bij de meeste aanbieders afhankelijk van het kredietlimiet en kan tussentijds wijzigen.

Voordelen van WOZ-krediet

  • Er is sprake van onderpand, waardoor de rente meestal aantrekkelijk is.
  • Er zijn geen bijkomende kosten, zoals notariskosten of afsluitkosten.
  • Het is een flexibele lening. Eerder afgeloste bedragen kun je indien nodig opnieuw opnemen. Zo houd je dus altijd wat geld achter de hand.
  • Je kunt de lening vaak al binnen een week of 2 weken afsluiten.
  • Je kunt de lening zonder kosten geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen.

Nadelen van WOZ-krediet

  • De hoogte van de lening staat van tevoren niet vast. Daarom kan de duur van de aflossing sterk variëren.
  • Je mag de rente niet aftrekken van de belasting.
  • Een variabele rente biedt geen zekerheid. Als de rente plotseling stijgt, dan is dat nadelig.

Financieringsmogelijkheid 3: Persoonlijke lening of doorlopend krediet

Heb je geen overwaarde op je huis? Dan kun je kiezen voor een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Welke lening voor jou een verstandige keuze is, hangt af van jouw persoonlijke situatie.

Persoonlijke lening

Als je weet wat de kosten zijn van de verbouwing en hoe lang de verbouwing duurt, kun je het beste voor een persoonlijke lening kiezen.

Voordelen van een persoonlijke lening

  • Je ontvangt in een keer het leenbedrag om de kosten van de verbouwing te betalen.
  • De rente staat vooraf vast waardoor je weet waar je aan toe bent.
  • Je kunt de lening al vaak binnen een week afsluiten.
  • Je mag de rente aftrekken van de inkomstenbelasting, mits het aantoonbaar is dat door je verbouwing je huis meer geld waard is geworden.
  • Je weet vooraf precies wanneer je van de lening af bent.

Nadelen van een persoonlijke lening

  • Je kunt de afgeloste bedragen niet weer opnemen. Hierdoor is de lening minder flexibel dan een doorlopend krediet.
  • Bij veel kredietverstrekkers kun je de lening niet tussentijds boetevrij aflossen. Let dus altijd op bij het afsluiten van een persoonlijke lening dat je een kredietverstrekker kiest waar je tussentijds boetevrij kunt aflossen.

Doorlopend krediet

Als je vermoed dat je tijdens de verbouwing te maken krijgt met onverwachte extra kosten, zoals meerwerk of het uitlopen van werkzaamheden, dan kun je beter kiezen voor een doorlopend krediet.

Voordelen van doorlopend krediet

  • Het is een flexibele lening. Eerder afgeloste bedragen kun je indien nodig opnieuw opnemen. Zo houd je dus altijd wat geld achter de hand.
  • Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag.
  • Je kunt de lening vaak al binnen een week afsluiten.
  • Je kunt de lening zonder kosten geheel of gedeeltelijk vervroegd aflossen.

Nadelen van doorlopend krediet

  • Doordat je makkelijk weer geld kunt opnemen, lossen veel mensen het krediet nooit helemaal af of duurt aflossen veel langer dan bij een persoonlijke lening.
  • De rente kan tijdens de looptijd van de lening stijgen omdat de rente variabel is.
  • De betaalde rente is bij een doorlopend krediet niet aftrekbaar als je de lening gebruikt voor een verbouwing of een verbetering van je eigen koopwoning.
  • Je weet nooit precies wanneer je van de lening af bent.

Kortom: Hypotheek versus persoonlijke lening?

Welke optie voordeliger is, hangt af van jouw persoonlijke situatie. Wil je een klein of groot bedrag lenen? Hoe snel denk je dat je het geleende geld kunt terugbetalen? En hoeveel geld los je per maand af? Deze factoren spelen allemaal mee. Laat je vooraf goed adviseren en vraag altijd een offerte op. Zo weet je preceis waar je aan toe bent.


Een verbouwing aan je eigen huis kun je op drie manieren financieren: je hypotheek verhogen, een WOZ-krediet nemen of een persoonlijke lening afsluiten.