Ik koop voor het eerst een huis (deel 2) Wat betekent hypotheekrenteaftrek?

hypotheekrenteaftrek
door Annemijn Coenen
2141 keer bekeken

Een eerste huis kopen is best spannend. Je gaat berekenen wat je financiële mogelijkheden zijn, je bezichtigt verschillende droomhuizen en sluit uiteindelijk een hypotheek af. In deze reeks lees je alles wat je moet weten als starter op de woningmarkt. Deze keer: de hypotheekrenteaftrek.


In het nieuws heb je de afgelopen jaren vast vaker iets gehoord over de hypotheekrenteaftrek. Dat komt omdat de hypotheekrenteaftrek al meer dan 100 jaar bestaat en het bestaansrecht is in de loop der jaren vaak gewijzigd. De hypotheekrenteaftrek is een gevoelig onderwerp in Nederland. Hoe dat precies zit, is het beste uit te leggen met een voorbeeld.

Thijs en Sophie kopen een huis

Thijs en Sophie zijn starters op de woningmarkt en hebben hun droomhuis gevonden voor 250.000 euro. Ze hebben niet zo veel geld en daarom gaan ze naar de bank voor een lening, oftewel hypotheek. De bank wil eerst weten of Thijs en Sophie de hypotheek kunnen betalen, want geld lenen is niet gratis. Er moet rente betaald worden over het geleende bedrag. Voor Thijs en Sophie is de hypotheekrente 5%.

Ze nemen een hypotheek

De rente wordt als volgt berekend: 5% van 250.000 euro = € 12.500 per jaar. Thijs en Sophie betalen dan € 1.042 per maand aan de bank. Dit bedrag kunnen zij niet missen. Daar komt de overheid om de hoek kijken. De economie groeit als mensen als Thijs en Sophie een huis kopen. Om dit te stimuleren, heeft de overheid de hypotheekrenteaftrek in het leven geblazen. Deze werkt als volgt:

Ze ontvangen hypotheekrenteaftrek

Thijs en Sophie verdienen samen 60.000 euro per jaar. Daarover moeten zij belasting betalen, bijvoorbeeld 40%. Dat is € 24.000 per jaar. Maar als zij het huis kopen, mogen zij eerst de hypotheekrente aftrekken van hun inkomen. Dat betekent dat er € 60.000 – € 12.500 = € 47.500 belastbaar inkomen overblijft. 40% belasting hierover is € 19.000. De hypotheekrenteaftrek levert Thijs en Sophie een verschil op € 5.000 per jaar. Een voordeel van 417 euro per maand.

Dat betekent dat Thijs en Sophie geen 1.042 euro hypotheek per maand aan de bank moeten betalen, maar (1042 – 417 =) € 625 per maand. Het verschil (€ 417) betaalt de overheid. Dat is de hypotheekrenteaftrek.

Thijs en Sophie kopen het huis

Thijs en Sophie houden met de hypotheekrenteaftrek voldoende geld over om van te leven en de bank gaat akkoord en verstrekt de hypotheek. Ze kunnen het huis kopen.

Net als Thijs en Sophie hebben de afgelopen dertig jaar veel mensen op deze manier een huis kunnen kopen. Waren dertig jaar geleden ruim 7 van de 20 woningen in het bezit van de bewoner, dan zijn het nu 11 van de 20. De rest van de huizen zijn gehuurd.

Wat is dan het probleem?

Ten eerste natuurlijk de kosten voor de overheid. Behalve dat meer mensen een huis bezitten, is over de afgelopen dertig jaar óók de gemiddelde prijs van een huis gestegen. Via de hypotheekrenteaftrek krijgen steeds meer mensen een steeds groter belastingvoordeel. Dat zorgde dat de kosten van de overheid gigantisch zijn gestegen (tot wel 11 miljard euro!). Veel financieel experts voorspellen dat dit in de toekomst niet vol te houden is.

Waarom is de hypotheekrenteaftrek niet vol te houden?

De aftrek draagt ook bij aan de stijgende huizenprijzen. Die liggen nu te hoog voor mensen die hun eerste huis willen kopen. Moet de hypotheekrenteaftrek dan worden afgeschaft?

Stel dat Thijs en Sophie hun voordeel van € 417 per maand niet meer krijgen. Hun maandelijkse budget wordt dan flink kleiner, doordat ze de volledige hypotheekrente (€ 1042) elke maand aan de bank moeten betalen. Het bezit van het huis wordt dan veel te duur waardoor ze hun huis moeten verkopen. Starters vinden de prijs voor het huis te duur zonder de hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat Thijs en Sophie in prijs moeten zakken waardoor Sophie en Thijs een schuld overhouden die ze aan de bank moeten betalen. Kortom: het houden van het huis is te duur, maar verkopen is ook geen oplossing. Het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek betekent een groot financieel probleem voor Thijs en Sophie en ook voor veel andere huiseigenaren. Dat maakt het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek een groot probleem voor onze economie.

Het lijkt dus onverstandig om de hypotheekrenteaftrek ineens af te schaffen. Over wat er dan wel moet gebeuren, bestaan verschillende ideeën. Dat is de reden waarom er zo veel wordt gediscussieerd over dit onderwerp.

Wanneer heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?

Doordat de hypotheekrenteaftrek voor de overheid ontzettend duur is en er bezuinigd moet worden, is deze de afgelopen jaren steeds meer beperkt. Houd daarom rekening met het volgende:

1. Vanaf 1 januari 2013 mag je de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (de lening waarover je de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 30 jaar minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de hypotheekakte. Jaarlijks moet aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten zoals een lineaire aflossing komen ook in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

2. Sluit je een lening af voor je eigen woning bij een persoon of instelling, zoals een familielid of een buitenlandse bank, die niet verplicht is deze gegevens aan de Belastingdienst te melden? Dan moet je de relevante gegevens omtrent de lening zelf aan de Belastingdienst doorgeven. Dit doe je via een digitaal formulier .

3. Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen of wordt de aflossingsverplichting niet nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Met deze rekenhulp kun je controleren of je aan de aflossingseis voldoet en zie je hoeveel je maandelijks moet aflossen.

4. Sinds 2014 wordt het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd van 52 naar 38 procent. Dat gebeurt in 28 jaarlijkse stappen van een half procent. Per 1 januari werd de eerste verlaging naar 51,5 procent een feit. Deze eerste beperking trof alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten.


De rente die je betaalt over je hypotheek, kun je vaak aftrekken van je bruto inkomen. Dit heet hypotheekrenteaftrek. De aftrek vermindert je belastbaar inkomen, waardoor je mogelijk een teruggave krijgt op je inkomstenbelasting.