Ik koop voor het eerst een huis (deel 1) Wat is de Vereniging van Eigenaren

Huis kopen
door Annemijn Coenen
1234 keer bekeken

Een eerste huis kopen is best spannend. Je gaat berekenen wat je financiële mogelijkheden zijn, je bezichtigt verschillende droomhuizen en sluit uiteindelijk een hypotheek af. In deze reeks lees je alles wat je moet weten als starter op de woningmarkt. Deze keer: de Vereniging van Huiseigenaren.


Je staat op het punt om een appartement te kopen. Je krijgt dan te maken met de Vereniging van Eigenaren. Wat is deze precies?

De Vereniging van Eigenaren

Wie een woning koopt, koopt in feite slechts de grond onder de woning. Vaak staat daar al een huis op en ben je automatisch eigenaar van alles wat op die grond staat (tenzij je grond pacht). Bij hoogbouw is dit niet mogelijk, omdat niet meer van elk stukje grond vast te stellen is bij welk perceel die grond behoort. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. Als je een appartement koopt, dan koop je dus het recht om een deel van het gebouw te gebruiken (het appartement). De grond deel je met andere eigenaren in jouw appartementencomplex.

De grond en het gebouw hebben dus meerdere eigenaren. Deze eigenaren vormen gezamenlijk de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dit betekent dat je door de koop van het appartement automatisch lid bent en dus niet het lidmaatschap kunt weigeren of opzeggen.

De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Dat betekent onder andere dat je samen zorgt dat alle gangen in het complex schoon blijven.

Het bestuur van de VvE

Als koper van een appartement krijg je te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering.

1. Het bestuur

Het bestuur bestaat vaak uit een professionele bestuurder die ook wel beheerder of administrateur wordt genoemd. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit zoals de ledenvergadering organiseren, een begroting opstellen, de betalingen van de VvE-bijdrage bijhouden en offertes voor onderhoudswerkzaamheden aanvragen. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die een bindend besluit nemen.

2. Vergadering van eigenaren

Het belangrijkste orgaan is dus vergadering van eigenaren. Alle eigenaren bepalen hoe het VvE-beleid wordt gevoerd. De richtlijnen van het beleid staat in een zogeheten ‘Reglement van Splitsing’. In het Reglement van Splitsing zijn de rechten en plichten opgenomen voor de eigenaren, bewoners en de VvE.

Regels van het VvE

Een Reglement van Splitsing bestaat uit twee zaken: 1. een Modelreglement (een standaard VvE-regelement dat voor een groot aantal zaken voor iedere VvE geldt) en 2. een door de notaris voor ieder appartementencomplex op te stellen ‘splitsingsakte’.

In de splitsingsakte vind je een nauwkeurige omschrijving van het gebouw, de afzonderlijke appartementsrechten en de afwijkingen op het hiervoor genoemde Modelreglement. Hierin staat bijvoorbeeld wat jouw aandeel is in de kosten voor onderhoud en welk stemrecht je hebt in de vergadering van eigenaren. De splitsingsakte bevat een splitsingstekening waarop de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact zijn aangegeven. Deze kun je opvragen bij het Kadaster.

Naast het Reglement van Splitsing heeft elke VvE een ‘huishoudelijk reglement’. Hierin zijn de leef- en gebruiksregels van het complex opgenomen. Hierbij kun je denken aan de kleur en soort van de zonneschermen of het verbod op het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke gangen. Lees daarom dit reglement vóór de koop van een appartement goed door. Zo kom je niet achteraf voor verrassingen te staan als blijkt dat Takkie niet in je nieuwe appartement mag wonen.

De kosten van een VvE

Buiten privékosten van je appartement krijg je te maken met extra kosten:

1. Servicekosten

De eigenaar van een appartement betaalt (meestal) maandelijks servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren. Iedere eigenaar betaalt zijn eigen deel. Deze is meestal afhankelijk van de grootte van het appartement. Uit de servicekosten worden zaken betaald als kleine reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud van de lift, verlichting, verzekeringen en kosten van de bestuurder.

2. Meerjarenonderhoudsplan

De VvE reserveert naast de servicekosten ook geld voor toekomstig (groot)onderhoud en onvoorziene uitgaven. Om te weten welk onderhoud uitgevoerd moet worden, hebben de meeste VvE’s een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. In het plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten.

3. De Kamer van Koophandel

Een VvE moet geregistreerd staan in het handelsregister. Dit brengt jaarlijkse kosten met zich mee. Meer informatie vind je op de website van de Kamer van Koophandel.

Zoek vooraf deze kosten uit. Zo kom je achteraf niet voor onaangename (financiële) verrassingen te staan.

Tot slot.. wat moet je nog meer weten?

Het kopen van een appartement betekent dus niet alleen kijken of het appartement in goede staat verkeert, maar je moet dus ook grondig onderzoek doen naar de toestand van het hele gebouw en het functioneren van de Vereniging van Eigenaren.

Hieronder een kleine checklist:

  • Zorg vóór de koop voor inzage van het financiële wel en wee van de VvE. Vraag een exemplaar op van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.
  • Vraag de notulen van de vergadering van eigenaren op. Zo kun je zien of er in de vergadering van eigenaren is besloten tot een aanzienlijke investering, bijvoorbeeld vervanging van de lift. Dit kan veel geld kosten.
  • Zoek uit of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichtingen m.b.t. de VvE heeft voldaan. Zo niet, dan ben jij volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen.
  • Lees vóór de koop het huishoudelijk reglement goed door. Zo heb je goed inzicht of jouw woonwensen passen bij de woonwensen van jouw toekomstige buren.

Als je een appartement koopt krijg je te maken met de Vereniging van Eigenaren. Laat je vooraf goed informeren over de rechten en plichten waaraan je moet voldoen.